জমির দাম নির্ধারণে সরকারের নতুন নিয়ম

জমি ও স্থাবর সম্পত্তির বাজারমূল্য নির্ধারণ এবং দলিল নিবন্ধনের ক্ষেত্রে বড় ধরনের পরিবর্তন এনেছে সরকার। এখন থেকে জমির বাজারমূল্য নির্ধারণে শুধু আগের নিবন্ধিত দলিলের মূল্য নয়, বরং জমির প্রকৃত অবস্থান, শ্রেণি, ব্যবহার, যোগাযোগব্যবস্থা, অবকাঠামোগত সুবিধা ও গণশুনানির তথ্য বিবেচনায় নেওয়া বাধ্যতামূলক করা হয়েছে। একই মৌজার বিভিন্ন এলাকার জমির জন্য আলাদা দাম নির্ধারণের সুযোগও রাখা হয়েছে। কর ফাঁকি ও অপ্রদর্শিত সম্পদ কমানো এবং রাজস্ব আয় বাড়ানোর লক্ষ্যে এ উদ্যোগ নেওয়া হয়েছে।

নতুন নিয়ম অনুযায়ী, স্থানীয় প্রশাসনের জ্যেষ্ঠ কর্মকর্তাদের নেতৃত্বে গঠিত কমিটি সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণ করবে। নির্ধারিত এই মূল্যতালিকা কার্যকর থাকবে তিন বছর। আগে জেলা রেজিস্ট্রারের নেতৃত্বাধীন কমিটি সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণ করত এবং প্রতি দুই বছর অন্তর তা হালনাগাদ করা হতো।

এ জন্য ‘সম্পত্তির সর্বনিম্ন বাজারমূল্য নির্ধারণ বিধিমালা, ২০১০’ সংশোধন করা হয়েছে। সংশোধিত বিধিমালায় ‘সর্বনিম্ন’ শব্দটি বাদ দিয়ে প্রকৃত বাজারমূল্য নির্ধারণের ওপর গুরুত্ব দেওয়া হয়েছে। বুধবার (১১ অক্টোবর) গেজেট আকারে সংশোধিত বিধিমালা প্রকাশ করা হয়।

ভূমি মন্ত্রণালয়ের ভারপ্রাপ্ত সচিব মো. এমদাদুল হক চৌধুরী বলেন, মৌজা মূল্যের ভিত্তিতে সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণ করা হয়। সাধারণত এই মূল্য প্রকৃত বাজারদরের তুলনায় অনেক কম। ফলে দুই মূল্যের মধ্যে বড় ব্যবধান তৈরি হয়।

তিনি বলেন, সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণে এই ব্যবধানের সুযোগ নিয়ে কর ফাঁকি ও অপ্রদর্শিত সম্পদ গড়ে তোলার প্রবণতা তৈরি হয়। নতুন পদ্ধতিতে রাজস্ব আদায় বাড়ানোর পাশাপাশি আর্থিক ব্যবস্থাপনায় স্বচ্ছতা ও জবাবদিহি নিশ্চিত করার লক্ষ্য নির্ধারণ করা হয়েছে।

অর্থ মন্ত্রণালয়ের তথ্য অনুযায়ী, ২০২৪-২৫ অর্থবছরে জমি ও স্ট্যাম্প কর থেকে সরকার ১১ হাজার ৭৫৩ কোটি টাকা রাজস্ব আদায় করেছে। সংশোধিত বিধিমালায় ‘সর্বনিম্ন’ শব্দটি বাদ দেওয়া হয়েছে। ফলে কমিটিগুলোকে এখন ন্যূনতম মূল্য নয়, সম্পত্তির প্রকৃত বাজারমূল্য নির্ধারণ করতে হবে।

নতুন বিধিমালায় শুধু নিবন্ধন বিভাগের কর্মকর্তাদের নিয়ে কমিটি গঠনের পরিবর্তে প্রশাসন, ভূমি, গণপূর্ত, স্থানীয় সরকার, কর ও সংশ্লিষ্ট উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের প্রতিনিধিদের অন্তর্ভুক্ত করা হয়েছে।

এ কাজের জন্য তিন স্তরে কমিটি গঠন করা হবে। প্রত্যেক কমিটির দায়িত্বও আলাদা করে দেওয়া হয়েছে।

বিভাগীয় কমিটি সিটি করপোরেশন এলাকার জমির বাজারমূল্য নির্ধারণ করবে। বিভাগীয় কমিশনার এ কমিটির সভাপতি এবং জেলা রেজিস্ট্রার সদস্য-সচিব থাকবেন।

জেলা কমিটি পৌরসভা ও ক্যান্টনমেন্ট বোর্ড এলাকার জমির বাজারমূল্য নির্ধারণ করবে। জেলা প্রশাসক এ কমিটির সভাপতি এবং জেলা রেজিস্ট্রার সদস্য-সচিবের দায়িত্ব পালন করবেন।

অন্যদিকে সিটি করপোরেশন, পৌরসভা ও ক্যান্টনমেন্ট বোর্ডের বাইরের এলাকার জমির মূল্য নির্ধারণ করবে উপজেলা কমিটি। উপজেলা নির্বাহী কর্মকর্তা এর সভাপতি এবং উপজেলা সাব-রেজিস্ট্রার সদস্য-সচিব থাকবেন।

অর্থাৎ, নতুন ব্যবস্থায় জমির মূল্য নির্ধারণে সংশ্লিষ্ট এলাকার প্রশাসন ও বিভিন্ন কারিগরি বিভাগের কর্মকর্তারা যুক্ত থাকবেন। আগে জেলা রেজিস্ট্রারের নেতৃত্বে একজন মনোনীত সাব-রেজিস্ট্রার ও সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রারকে নিয়ে এ কমিটি গঠনের বিধান ছিল।

জমির শ্রেণি, ব্যবহার ও অবস্থান, সড়ক যোগাযোগ এবং অন্যান্য অবকাঠামোগত সুবিধা বিবেচনায় নিয়ে মূল্য নির্ধারণ করবে কমিটিগুলো। এ ছাড়া সরকারি মূল্যায়ন, নিবন্ধিত দলিলে সাম্প্রতিক জমি কেনাবেচার তথ্য এবং স্থানীয়ভাবে অনুসন্ধান ও গণশুনানির মাধ্যমে পাওয়া বাজারদরও বিবেচনায় নেওয়া হবে।

কমিটিগুলোকে এমন মূল্যতালিকা তৈরি করতে হবে, যা তিন বছর কার্যকর থাকবে। মেয়াদ শেষ হওয়ার আগে বিদ্যমান মূল্য পর্যালোচনা করে নির্ধারিত প্রক্রিয়ায় নতুন তালিকা তৈরি করতে হবে।